Kamulaştırma, devletin kamu yararı için özel mülkiyetteki bir taşınmaza karşılık ödeyerek el koymasıdır. Anayasal güvence "gerçek karşılık" ödenmesini şart koşar; ancak uygulamada bedel sıklıkla piyasa değerinin altında kalır.
Süreç adım adım
- Kamulaştırma kararı: İdari makam (belediye, KGM, vs.) kamulaştırma kararı alır.
- Pazarlık daveti: Maliklere bedel teklif edilir; uzlaşma sağlanırsa dava açılmaz.
- Uzlaşılamazsa: İdare, asliye hukuk mahkemesine bedel tespiti ve tescil davası açar.
- Bilirkişi: Mahkeme uzman bilirkişi heyeti atar; rayiç bedel tespit edilir.
- Karar: Mahkeme bedeli belirler ve tapuda tescil yapılır.
Bedel hesaplamasında etkili unsurlar
- Taşınmazın konumu (şehir merkezi, banliyö, köy),
- İmar durumu (konut, ticari, sanayi),
- Yüzölçümü ve şekli,
- Cephe ve yüksekliği,
- Üzerindeki yapı (varsa),
- Tarımsal değer (zirai arazilerde),
- Emsal taşınmazların satış kayıtları,
- Bölgesel kıymet artışı.
Bilirkişi raporuna itiraz
Rapor mahkeme tarafından maliklere tebliğ edilir. 2 hafta içinde itiraz edilebilir; ek delil sunulabilir, ek bilirkişi heyeti atanması istenebilir.
Kamulaştırmasız el atma
İdare, kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanmışsa (yol açma, park yapma), malik kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre malik:
- Bedel tespiti ve tescil isteyebilir,
- Geçmişe yönelik kullanım bedeli (kira) talep edebilir,
- Ek tazminat alabilir.
Süreç ne kadar sürer?
- Bedel tespit davası: 1-2 yıl,
- İstinaf: +6-12 ay,
- Yargıtay: +6-12 ay.
Pratik tavsiyeler
- Kamulaştırma kararını alır almaz emlak değerleme firmasından bağımsız rapor alın,
- İdari uzlaşmaya hazırsanız bile yazılı kayıtla görüşmeleri yürütün,
- Bilirkişi raporuna itiraz hakkınızı kullanın; düşük rapora karşı yeni emsaller gösterin,
- Vekâlet vekiliniz bilirkişi heyetine somut emsal satışlar sunmalı.
Kamulaştırma davası, bireyin devlet karşısında en sık savunma vermesi gereken alanlardandır. Adil bir bedel için sayısız emsalin titizlikle hazırlanması gerekir.