Türkiye\'de kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir ve kiracıyı koruma yönü güçlüdür. Pek çok ev sahibi sözleşmenin sona ermesini "kiracıyı çıkarabilirim" şeklinde anlasa da hukuken durum farklıdır. Tahliye yalnızca yasada açıkça sayılan sebeplere dayanabilir.
1. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kiracı bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olacak şekilde kira ödemiyorsa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).
2. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye (ihtiyaç tahliyesi)
Ev sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi konut/işyeri ihtiyacı varsa tahliye edilebilir. Şartlar:
- İhtiyaç gerçek, samimi ve sürekli olmalı,
- İhtiyaç önceden de mevcut değilmiş gibi sonradan oluşturulmamış olmalı,
- Bildirim süresine uyulmalı (sözleşmenin bitiminden 1 ay önce yazılı ihtar).
3. Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye
Mecurun yeniden inşası veya esaslı onarımı için tahliye sebep olarak kullanılabilir; ruhsat ve proje sunulması zorunludur. Bu işlem sonrası tahliye edilen kiracıya 3 yıl boyunca yeniden kiraya verilemez (öncelik hakkı).
4. Yeni malik tarafından tahliye (gereksinim)
Mecuru sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya ailesi için ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir; ancak satışın tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermek ve 6 ay beklemek zorundadır.
5. Tahliye taahhütnamesi
Kiracı, kira sözleşmesinden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdüyle bağlıdır. Sözleşme imzalandığı tarihte alınan taahhüt geçersizdir. Taahhüt edilen tarihten sonra ev sahibi 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır.
6. İki haklı ihtar
Kiracı bir kira yılı içinde, ödeme yapmama veya başka aykırılık sebebiyle iki kez yasal ihtara muhatap olduysa, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
7. Sözleşmeye aykırı kullanım
Mecur, sözleşmede belirlenen amacın dışında kullanılıyorsa (örn. konut olarak kiralanan yer iş yeri olarak kullanılırsa) ihtara rağmen aykırılık sürerse tahliye sebebi doğar.
Süre uzatımı ve kontrat yenilemesi
Kira sözleşmesi, taraflardan biri en az 15 gün önceden yazılı bildirimde bulunmadığı sürece, aynı şartlarla 1 yıl uzatılmış sayılır. Sözleşmenin "süresi bitti" diyerek kiracıyı çıkarmak hukuken mümkün değildir; mutlaka yukarıdaki sebeplerden biri lazımdır.
Tahliye davası süreci
- Önce arabuluculuk başvurusu zorunludur (kira uyuşmazlıklarında dava şartı).
- Anlaşma sağlanmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
- Mahkeme kararı kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.
Kiracının korunması güçlü ama mutlak değildir. Yasal sebepler titizlikle yerine getirildiğinde tahliye mümkündür. Önemli olan, hangi sebebe hangi yolun gerektirdiğini bilmek ve süreleri kaçırmamaktır.