Yasal önalım hakkı (şuf'a), Türk Medeni Kanunu m. 732-735'te düzenlenmiştir. Bir taşınmazda paydaş olan kişi, başka paydaşın hissesi üçüncü kişiye satıldığında, aynı bedelle o hisseyi satın alma önceliğine sahiptir.
Hak nasıl doğar?
- Müşterek (veya elbirliği) mülkiyet bulunmalı,
- Paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye satmalı,
- Diğer paydaş(lar) önalım hakkını kullanmalı.
Bağışlama, miras gibi bedelsiz devirlerde önalım hakkı doğmaz.
Süre — 3 ay + 2 yıl
- Diğer paydaş, satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay,
- Her halde satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açmalıdır.
Süre hak düşürücüdür.
Önalım davası nasıl açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde, üçüncü kişiye karşı açılır. Davayı kazanan paydaş:
- Satış bedelini mahkemeye depo eder,
- Tapu üçüncü kişiden iptal edilir, paydaş üzerine geçirilir.
Muvazaalı satış
Satıcı önalımı bertaraf etmek için bedeli yüksek gösterirse (paydaşı caydırmak için), bu muvazaa hâlinde mahkeme gerçek bedeli takdir eder. Tanık ifadeleri, banka kayıtları, emlak değerlemesi belirleyicidir.
Önalım hakkı sözleşmeyle kaldırılabilir mi?
Yasal önalım hakkı, sözleşme ile sınırlandırılamaz veya kaldırılamaz (TMK m. 733).
Önalım hakkı, paydaşları "tanımadığı yabancı ortak"tan koruyan bir araçtır. Doğru zamanda ve hızlı kullanılırsa hisse korunabilir; süreyi kaçırmak ise telafisizdir.