Türkiye'de 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu, depremlere karşı dayanıksız yapıların yenilenmesini düzenler. Maliklerin hem hakları hem yükümlülükleri vardır.
1. Riskli yapı tespiti
Bina, akredite kuruluşlardan (Bakanlık veya yetkili belediye) "riskli yapı raporu" alınarak resmen işaretlenir. Tespit ücreti maliklerce ödenir, sonradan yıkım kararıyla geri talep edilebilir.
İtiraz hakkı
Riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edilebilir. Bağımsız teknik heyet incelemesi sonucu kesinleşir.
2. 2/3 çoğunluk + dönüşüm kararı
Maliklerin en az 2/3'ünün oyuyla yıkım ve yeniden yapım kararı alınır. Direnen 1/3 için seçenekler:
- Kararı kabul etmek (en yaygın)
- Hisselerini diğer maliklerin belirlenecek bedele satmak (Bakanlık aracılığıyla zorlama)
- Mahkemeye gitmek (genelde sonuç değiştirmez)
3. Müteahhit ile sözleşme
Genelde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Kritik hükümler:
- Pay oranı: kaç daire size, kaçı müteahhide
- Teslim süresi ve gecikme cezası (genelde aylık kira)
- Daire seçim hakkı (kura, sıralama, vs.)
- Kira yardımı (yıkım sonrası inşaat süresince)
- Teslim niteliği: malzeme kalitesi, brüt/net metrekare
- Tapular: müteahhide hangi aşamada devredilir
4. Devlet destekleri
- Aylık kira yardımı (bölgeye göre 5.000-15.000 TL)
- Faizsiz ya da düşük faizli kredi
- Vergi muafiyetleri (KDV, harç)
- Tapu işlemlerinde harç indirimi
Müteahhit ile sorunlar
En sık şikayetler:
- Geç teslim (yıllarca uzayan inşaatlar)
- Vaat edilenden farklı daire
- Eksik iş (parke, mutfak, asansör)
- İskan alınamamış
- Sözleşme dışı para talebi
Yargı yolu
Sözleşme ihlali için:
- Asliye Hukuk Mahkemesinde alacak/cezai şart davası
- Tüketici Hakem Heyeti / Tüketici Mahkemesi (bireysel maliklerde)
- Tapu iptali ve tescil davası (eğer haksız tapu transferi varsa)
- Cezai sorumluluk: yapı denetimi yasaları
Önemli: Sözleşme imzalanmadan önce avukat tarafından gözden geçirilmesi kesinlikle tavsiye edilir. Yıllarca sürebilen sorunların önüne geçer.