Das türkische Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) schützt Mieter umfassend. Anders als in vielen Ländern führt das Ende des Mietvertrags nicht automatisch zum Räumungsrecht des Vermieters. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn ein gesetzlicher Räumungsgrund vorliegt.
Die zulässigen Kündigungsgründe
1. Eigenbedarf (Konut İhtiyacı)
Wenn der Vermieter, sein Ehegatte, Kinder, Eltern oder gesetzlich unterhaltsverpflichtete Personen die Wohnung selbst beziehen müssen. Der Bedarf muss echt, ernsthaft und dauerhaft sein — er muss nachgewiesen werden.
2. Wiederaufbau oder Renovierung (Yeniden İnşa veya İmar)
Wenn die Immobilie umfassend umgebaut oder abgerissen werden muss und ein Wohnen während der Arbeiten unmöglich ist.
3. Eigentumsübertragung mit Eigenbedarf des neuen Eigentümers
Bei Verkauf hat der neue Eigentümer ebenfalls das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen — innerhalb von 1 Monat ab Eintragung im Grundbuch.
4. Zwei wirksame Mahnungen wegen Mietrückstand (İki Haklı İhtar)
Wenn der Mieter innerhalb eines Mietjahres zweimal mit der Mietzahlung in Verzug gerät und der Vermieter beide Male schriftlich gemahnt hat. Der dritte Verzug erlaubt die Kündigung.
5. Eigentum einer anderen Wohnung (Aynı İlçede Konut)
Wenn der Mieter im selben Bezirk eine andere geeignete Wohnung besitzt, die er bisher nicht offengelegt hat.
6. Vertragsverletzung des Mieters
Schwerwiegende Verstöße: gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie ohne Zustimmung, schwere Schäden, Untermiete ohne Erlaubnis.
Wie läuft die Kündigung ab?
Schritt 1: Schriftliche Kündigung mit Notarschreiben (noter ihtarnamesi) — mündliche Kündigungen oder einfache Briefe sind unwirksam.
Schritt 2: Räumungsklage beim Friedensgericht. Der Vermieter muss den Räumungsgrund nachweisen; das Verfahren dauert 6–18 Monate.
Schritt 3: Räumungsurteil und Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.
Mieterhöhung: gesetzliche Grenzen
Die Mieterhöhung ist auf den 12-Monats-Durchschnitt des Verbraucherpreisindex (TÜFE) begrenzt. Vorübergehend gelten gesetzliche Obergrenzen (z. B. 25 % für Wohnmieten in den vergangenen Jahren). Eine Vereinbarung über höhere Erhöhungen ist unwirksam; Sie können den Differenzbetrag zurückfordern.
Mietfestsetzungsklage
Wenn der Mietvertrag mindestens 5 Jahre lief oder erhebliche Marktveränderungen vorliegen, können sowohl Mieter als auch Vermieter eine Mietfestsetzung (kira tespiti) durch das Gericht beantragen. Das Gericht setzt eine angemessene neue Miete fest.
Häufige Missverständnisse
- „Der Vertrag ist abgelaufen, also muss ich raus" — falsch. Der Vertrag verlängert sich automatisch um 1 Jahr.
- „Mein Vermieter hat per WhatsApp gekündigt" — unwirksam. Notarschreiben erforderlich.
- „Mein Vermieter sagt, er hat einen neuen Mieter, der mehr zahlt" — kein gesetzlicher Räumungsgrund.
- „Ich kann jederzeit ausziehen" — Mieter kann nur am Vertragsende ohne Folgen kündigen, sonst Schadensersatz.
Im Ausland lebende Mieter oder Vermieter: Räumungsklagen können remote per Vollmacht geführt werden. Wir vertreten Sie vor Ort und führen alle Notarbenachrichtigungen aus Ihrem Namen aus.