Türkiye'de kat karşılığı inşaat ve normal konut alımlarında müteahhitle yaşanan sorunlar yaygın. Hukuki açıdan üç ana sorun grubu vardır.
1. Geç teslim (Lieferverzug)
Sözleşmede belirtilen teslim tarihinin aşılması. Çözümler:
- Cezai şart: sözleşmede günlük/aylık ceza varsa otomatik işler
- Sözleşmeden dönme: makul süre verme + ihtarname → fesih + tüm ödenen paraya iade
- Aynen ifa + tazminat: bina bitene kadar kira yardımı talep
- İhtiyatî tedbir: müteahhidin başka projeye geçmemesi için
2. Eksik iş (Mängel)
Teslim edilen daire sözleşmedeki nitelikte değil:
- Daha küçük metrekare
- Düşük kaliteli malzeme
- Eksik tesisat (asansör, jeneratör, kombi)
- İskanı alınmamış (oturma izni yok)
- Otopark, depo gibi vaadedilen ekler eksik
Hukuki yol: aynen ifa (eksiklerin tamamlanması) veya satıştan ari kılma + tazminat.
3. Vaat edilen daire başkasına satılmış
En ağır ihlal: müteahhit aynı daireyi 2 kişiye satmış olabilir. Çözümler:
- Tapu iptali ve tescil davası (size adına)
- Tazminat (kira kaybı + manevi)
- Cezai şikayet: dolandırıcılık (TCK m.157, 158/1-h kat satışında 4-10 yıl hapis)
İhtarname zorunluluğu
Çoğu hukuki adımdan önce noter ihtarnamesi çekmek zorunludur:
- Sözleşmeden dönmek için: makul süre tanıyıp uymadığını belgeleyin
- Cezai şart işletmek için: gecikmeyi tespit edin
- İhtarname dava açmadan önce kanıt niteliği taşır
Süre — 5 yıl genel
İnşaat sözleşmesinden doğan davalar için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Eksik iş için ise teslim tarihinden veya farkın anlaşılmasından itibaren 5 yıl.
Yetkili mahkeme
- Tüketici sıfatıyla satın aldıysanız → Tüketici Mahkemesi (zorunlu, daha hızlı, daha az masraflı)
- Yatırım amaçlıysa → Asliye Ticaret Mahkemesi
- Tapu iptali → Asliye Hukuk Mahkemesi (taşınmazın bulunduğu yer)
Pratik: Müteahhit firmaları sıkça batar veya isim değiştirir. Sözleşme imzalamadan önce: ticaret sicili, vergi kaydı, geçmiş projeleri, ortakları araştırın. Şirket eski ise garanti olarak şahsi kefalet isteyin.